Schriftformheilungsklauseln unwirksam, langfristige Mietverträge sind nicht unkündbar!

 

 

 "Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, ... jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.

 

 

 

Die Klausel (Schriftformheilungsklausel) und ähnliche sind mit §550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen. (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 =NJW 2014, 1087 und vom 30.April 2014 Az. XII ZR 146/12 NJW 2014, 2102).

 

 

 

Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich für sie vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25. November 2015 Az.XII ZR 114/14 NJW 2016, 311 und vom 19.September 2007 Az. XII ZR 198/05 NJW 2008, 365).

 

 

 

BGH, Urteil vom 27. September 2017 Az. XII ZR 114/16

 

Rückgabe der Wohnung

 

Jedem Mieter ist grundsätzlich dringend zu raten, vor der Durchführung von baulichen Maßnahmen (auch Austausch von Armaturen, Sanitäteinrichtungen, Böden) eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter darüber abzuschließen. In einer solchen Vereinbarung sollte geregelt werden, wie beim Auszug aus dem Mietobjekt zu verfahren ist, denn sonst besteht die Gefahr, dass der Mieter nicht nur alle getätigten Investitionen verliert, sondern darüber hinaus auch noch zum Rückbau verpflichtet ist.

 

Natürlich ist auch eine entsprechende mündliche Vereinbarung wirksam, allerdings ergeben sich häufig später Schwierigkeiten, wenn es um den Nachweis geht, was Inhalt der Vereinbarung ist. Beteiligt sich der Vermieter an den Kosten oder übernimmt diese ganz, so ist davon auszugehen, dass der Vermieter die Baumaßnahme genehmigt hat und auf eine Rückbaupflicht durch den Mieter verzichtet hat (siehe auch Ausnahmen von der Rückbaupflicht weiter unten).

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Rückbau bedeutet Wiederherstellung des früheren Zustandes des Mietobjektes. Eine bloße Genehmigung der Ein- oder Umbauten durch den Vermieters genügt nicht: Die Genehmigung einer Umbaumaßnahme des Mieters bedeutet grundsätzlich nicht den Verzicht auf Rückbauansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Urteil vom 23. Juli 2001, Az: 67 S 559/00).

 

Gibt es keine Vereinbarung, so ist der Mieter im Mietrecht grundsätzlich dazu verpflichtet, die Wohnung oder das Gewerbeobjekt bei Auszug und Rückgabe an den Vermieter in den ursprüglichen Zustand zu versetzen. Der Mieter ist also nicht verpflichtet, für den Rückbau Neuteile zu verwenden. Nur der ursprünglich beim Einzug bestehende Zustand wird geschuldet, die Rückbaupflicht soll nicht zu einer Bereicherung des Vermieters führen. Das kann dennoch in vielen Fällen teuer werden. Das Mietobjekt ist in dem Zustand zurückzugeben, in dem sich bei Vertragbeginn befand (BGH Urteil v. 23.10.1985, WM 1986,57).

 

Weitere Einzelheiten dazu:
Überstreichen von Fliesen mit Farbe:

Hat der Wohnungsmieter die Wandfliesen mit Farbe übergestrichen, so kann der Vermieter nach Vertragsbeendigung die Verfliesung erneuern und die Kosten als Schadensersatz verlangen, sofern der Mieter nicht nachweist, daß die Farbe von den Fliesen hätte entfernt werden können. Bei Erneuerung von 30 Jahre alter Verfliesung ist ein Abzug "neu für alt" in Höhe von 50% der Kosten der Neuverfliesung angemessen. (LG Köln 12. Zivilkammer, Urteil vom 26. März 1996, Az: 12 S 312/95).

Teppichboden:

Der Mieter muss den von Ihm verlegten Teppichboden entfernen. Dabei ist nicht nur der eingebrachte Teppichboden, sondern auch die zu dessen Fixierung auf dem darunter liegenden Bodenbelag angebrachten Klebestreifen entfernen. (AG Köln, Urteil vom 3. April 2001, Az: 212 C 239/00 ; WuM 2001,510).

Laminatfußboden:

Der Mieter ist beim Auszug verpflichtet, alle vorgenommenen baulichen Änderungen restlos zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (vollständiger Rückbau!). Wurden die Zimmertüren verkürzt, so sind die Wohnungstüren zu erneuern. (AG Hamburg, Urteil vom 23. Juni 1998, Az: 39A C 114/98).

Holzpaneeldecke:

Wenn der Beklagte dann bei Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich dieser Wohnung einer Aufforderung zur Entfernung der von ihm angebrachten Holzpaneel-Deckenverkleidung nicht nachkommt, wäre er zum Ersatz der durch den Rückbau erforderlichen Kosten im Rahmen des Schadenersatzes verpflichtet (OLG Frankfurt/Main OLG-Report 2001, 319f.; AG Warendorf WM 2001, 488f.; T. Eisenhard, WM 1998, 447ff.) AG Brandenburg, Urteil vom 1. April 2003, Az: 32 C 181/00.

Ausnahmen von der Rückbaupflicht:
Wenn es sich um eine nicht ungewöhnliche Baumaßnahme handelt ( zum Beispiel der Austausch einer 20 Jahre alten Toilettenschüssel oder ähnliches) kann der Rückbauanspruch nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, zumal wenn der Vermieter wegen des Alters des Bauteils und dessen Abnutzung ohnehin hätte in Bälde damit rechnen müssen, dass ein Austausch infolge eines Defektes erforderlich wird. Der Rückbauanspruch des Vermieters ist nur dann nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen, wenn es sich um eine ungewöhnliche Baumaßnahme handelt (hier: Dusche und Toilette nicht getrennt) (LG Berlin 67. Zivilkammer, Urteil vom 23. Juli 2001, Az: 67 S 559/00) Quelle: Grundeigentum 2001, 1604-1605.)

Eine weitere Ausnahme läßt die Rechtsprechung dann zu, wenn ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters am Rückbau nicht ersichtlich ist (hier: Fliesenarbeiten) und in der Genehmigung kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde. (LG Berlin, Urteil vom 11. Dezember 1998, Az: 63 S 240/98 Quelle: Grundeigentum 1999, 316-317.)

Eine weitere Ausnahme läßt die Rechtsprechung dann zu, wenn der Vermieter sehr aufwändigen Investitionen vorbehaltslos zugestimmt hatte (OLG Frankfurt WM 92,64; LG Münster WM 99, 515; LG Potsdam WM 97,621) oder wenn die Wohnung durch die Veränderung erst in einen vertragsgemäßen Zustand gebracht wurde.

Der Wiederherstellungsanspruch ist auch dann zu verneinen, wenn der Vermieter den wiederhergestellten Zustand alsbald wieder beseitigen müsste, um zum Beispiel geplante Umbaumaßnahmen durchzuführen (BGH, Urteil vom 23.10.1985, WM 1986, 57).